Découvrir un défaut majeur postérieurement à un achat immobilier n’est malheureusement pas exceptionnel. Vous possédez des recours dans l’ancien comme dans le neuf : sachez les activer !

 

Mais que cela ne vous empêche pas de prendre vos précautions avant de signer. Nos conseils.

 

L’ achat d’une maison est un acte suffisamment conséquent pour que l’on ne puisse pas se permettre de commettre une erreur grossière. Mais Que se passe-t-il si l’on vous a dissimulé un défaut majeur, qui peut n’apparaître que quelques mois, voire quelques années plus tard? Dans ce domaine, les témoignages affluent. Tel acquéreur constate, quelques mois après son installation dans une maison ancienne, que le sol gondole. Et pour cause, sous le plancher, il n’y a ni vide sanitaire ni dalle! Tel autre découvre de larges traces de moisissure derrière des lattes de lambris fraîchement posées… Quant aux problèmes de solidité liés à une charpente «bricolée», ils sont légion. «Sur les maisons individuelles, les ennuis les plus fréquents relèvent d’un mouvement de terrain générant des fissures et une désolidarisation du bâti. Ces mouvements peuvent avoir plusieurs causes, parmi lesquelles de mauvaises conditions climatiques, un déboisement partiel, la construction d’une cave sous une partie seulement de l’immeuble…» De telles fissures affectant la structure même du bâti peuvent ne pas être apparentes lors des visites préalables à l’achat. Parfois même, elles auront été soigneusement colmatées par le vendeur. C’est ce que l’on appelle un vice caché. Bien sûr, il n’est pas possible de désosser une maison que l’on convoite avant le passage chez le notaire. Mais mieux vaut prendre vos précautions, car, même si des garanties existent, elles ne seront pas toujours suffisantes. Nos conseils pour limiter vos risques.

 

Dans l’ancien: activez la garantie contre les vices cachés

 

Le vice caché est défini par l’article 1641 du Code civil. Selon ce texte, pour être qualifié de tel, le vice doit revêtir trois caractéristiques. D’abord, il doit être caché et donc non visible par l’acquéreur effectuant un examen normal du bien. Ensuite, il doit diminuer la valeur du bien ou le rendre impropre à sa destination du fait qu’il en empêcherait une utilisation normale. Enfin, ce vice doit avoir existé avant la vente. De nombreuses jurisprudences existent et affinent encore cette notion de vice caché. «Dès qu’il découvre un défaut récurrent et non remédiable, le particulier doit réagir très vite», Par ailleurs, c’est à vous, acquéreur, de prouver que le défaut découvert est un vice caché. Il s’agit de mettre en évidence le fait que vous n’aviez pas connaissance de ce vice avant l’achat, que ce vice était occulte, et qu’il préexistait à la vente. Il faut le démontrer techniquement, rapport d’expertise à l’appui. Pour ce faire, n’hésitez pas à faire l’avance des fonds.. Une liste d’experts agréés est disponible auprès du tribunal le plus proche de chez vous. Ce rapport est souvent une pièce décisive dans une négociation amiable avec le vendeur. 

 

Tout défaut n’est pas forcément un vice caché

 

Les défauts apparents ne peuvent pas être qualifiés de vices cachés (art. 1642 du Code civil). Ne sont pas, non plus, désignés de la sorte, des faits et dysfonctionnements qui auraient été clairement signalés par le vendeur. «Ainsi, il sera impossible d’attaquer le cédant en cas de découverte de termites si un diagnostic termites et autres insectes xylophages a été joint à l’acte de vente et faisait état de leur présence», 
L’acquéreur doit également faire preuve d’un minimum de diligence et de clairvoyance au moment de l’achat. Il est donc tenu d’effectuer les vérifications élémentaires. Par exemple, un acquéreur attaquant son vendeur pour vice caché en raison du bruit émanant d’un cabinet médical situé au-dessus du logement acquis, sera très probablement débouté de son action en justice. Cet acquéreur est, en effet, censé avoir remarqué la plaque du professionnel apposée à l’entrée de l’immeuble. Le vice, si tant est qu’il puisse être qualifié ainsi, n’est pas caché. Par ailleurs, l’acquéreur est censé se livrer à un minimum d’investigations avant de signer pour l’achat d’un bien. «Il doit être curieux et avisé.
 Visiter la maison de fond en comble, avec des personnes qualifiées, s’impose de fait, selon lui. Il conseille même de s’adresser à un architecte, qui engagera sa responsabilité, le cas échéant, si quelque chose d’évident lui a échappé. La charpente, élément fondateur d’une maison, doit notamment être inspectée de très près. «Trop de particuliers négligent cette visite parce qu’il n’y a pas d’échelle, pas de trappe, ou parce que c’est sale! Et nombreuses sont les déceptions qui découlent de cette négligence»

 

Contourner la clause d’exonération insérée dans l’acte notarié

 

Etes-vous sûr d’être en face d’un vice caché? Si oui, vous bénéficiez bien de la garantie éponyme. Mais attention, cela ne signifie pas que vous obtiendrez gain de cause. En effet, de plus en plus souvent, le vendeur s’exonère de toute responsabilité en insérant, dans l’acte notarié, une clause précisant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché (art. 1643 du Code civil). 
Son insertion impose à l’acquéreur de s’engager à acheter le bien en l’état. Pour autant, cette clause n’est pas imparable. D’abord, un vendeur professionnel ne peut s’en prévaloir, car il est censé pouvoir reconnaître ou détecter un vice. Donc, le vendeur averti peut difficilement se cacher derrière une clause d’exonération. Ensuite, cette clause n’est pas applicable aux ventes aux enchères. Enfin, et surtout, elle ne s’applique pas s’il est prouvé que le vendeur, même profane, était de mauvaise foi. «Cette dernière notion fait l’objet d’un contrôle très strict de la part des juridictions», rapporte un professionnel. Ainsi, si le vendeur connaissait le problème et qu’il a cherché à le dissimuler ou à cacher une information, la clause sera caduque. Ce sera le cas s’il rebouche une fissure et repasse un enduit sur le mur, préalablement à la vente. 
Attention, comme pour la découverte du vice caché, c’est à l’acheteur de démontrer la mauvaise foi du vendeur. Cette démarche n’est pas toujours évidente, et elle nécessite quelques investigations et beaucoup de temps. De la même façon, il peut être nécessaire, lors de la découverte de fissures, de faire réaliser des sondages pour vérifier si le vendeur était intervenu préalablement à la vente. 

 

Définissez votre angle d’attaque

 

Enfin, lorsque le vice caché est avéré, demandez un dédommagement. Vous avez le choix entre deux options. Si vous décidez de garder le bien, vous demanderez une diminution de son prix. Le montant qui devra vous être restitué sera laissé à la libre appréciation du juge. Autre solution: vous sollicitez l’annulation rétroactive de la vente. Ainsi, vous rendrez la propriété du bien à son premier détenteur en contrepartie du remboursement de la totalité du prix et des frais notariés. Qui plus est, dans les deux cas, le cédant devra vous rembourser les frais de procédure et d’expertise. Enfin, s’il est avéré qu’il était de mauvaise foi, il sera tenu de vous verser des dommages et intérêts. Est alors souvent mise en cause par les plaignants, non pas l’existence d’un défaut dont ils n’auraient pas eu connaissance, mais la divulgation d’une information tronquée, erronée, mensongère. Ainsi, il y a aura dol (c’est-à-dire volonté délibérée de tromper l’acquéreur), si l’acheteur d’un appartement en bord de mer, par exemple, découvre, qu’il y a des locations saisonnières dans l’immeuble alors que le vendeur lui avait affirmé le contraire. La mise en évidence par l’acquéreur d’une erreur ou d’un dol peut, comme dans le cas d’un vice caché, entraîner la nullité du contrat. 

 

 

Sur une construction récente, faites jouer la garantie décennale

 

Que se passe-il en cas de problème sur une construction neuve? Si vous achetez un bien immobilier construit il y a moins de dix ans, vous bénéficiez de la protection des articles 1792 et suivants du Code civil. Cette protection est notamment assurée par le biais d’une garantie décennale supportée par tous les professionnels. Elle s’applique dès la réception des travaux, sur une période de dix ans. Elle oblige le constructeur à intervenir en cas de malfaçons qui pourraient affecter le sol ou le bâtiment. Elle peut aussi être activée en cas de non-conformité des installations aux normes obligatoires en vigueur. Elle concerne le gros œuvre, les charpentes, certaines canalisations, ou encore les fondations. Et, par extension, cette garantie porte aussi sur les divers travaux de rénovation, tels que la réfection d’une charpente ou un ravalement de façade - à condition que ce dernier comprenne des reprises de maçonnerie et qu’il soit à vocation d’étanchéité et non pas simplement décoratif.
 

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