Droit du patrimoine immobilier : Compromis de vente ou promesse de vente : quelle est la différence entre les deux ?

Droit du patrimoine immobilier : à quoi vous engage la signature d’un compromis de vente, ou promesse de vente ?

Lorsque vous signez un compromis de vente, vous vous engagez fermement: "compromis vaut vente". Le terme compromis est trompeur, car une fois que ce document est signé — souvent déjà devant notaire —, la vente est définitive.
Les parties sont donc liées: vous n'avez plus la possibilité de vendre à un amateur qui vous offrirait éventuellement un prix plus élevé et l’acheteur ne peut plus se rétracter.
Attention, même des documents de type "convention provisoire" signée par les deux parties ou "promesse de vente" signée par le vendeur et acceptée par l’acquéreur sont des compromis définitifs, contrairement à l’option (lire plus loin), qui est un engagement unilatéral.

Acompte

Signe que l’engagement est bien réel, un acompte de 10% de la valeur du bien est d’ailleurs en général versé à la signature du compromis. Il sera bloqué en l’étude du notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique. 

Il est donc essentiel que toutes les modalités et les conditions de vente soient correctement déterminées dans le compromis (qui peut aussi être appelé "promesse de vente"). D’où l’intérêt de le faire vérifier ou même rédiger directement par un notaire. "La démarche est totalement gratuite", signale la Fédération du Notariat. D’autant que le notaire se basera ultérieurement sur le compromis pour rédiger l’acte authentique de vente.

Conditions suspensives

La signature de l’acte notarié, au moment où l’acheteur paie le solde, intervient dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis de vente. Un délai censé permettre à l’acheteur d’obtenir son prêt hypothécaire. S’il ne l’obtient pas, il risque de perdre son acompte tandis que le vous aurez perdu votre temps.

Bon à savoir
En signant le compromis chez le notaire, vous bénéficiez d’une assurance décès accidentel.
Le montant assuré correspond au prix de vente augmenté des frais de l’acquisition, mais diminué du montant des acomptes versés. Il est toutefois limité à 250.000 euros par acte.

Les bénéficiaires sont les ayants droit du défunt, pour autant qu’ils signent l’acte authentique d’acquisition. S’ils décident de ne pas acheter le bien, ils ne recevront évidemment pas le montant garanti.

Les acheteurs prudents consultent les banques avant de se lancer dans la recherche d’un bien, afin de connaître exactement le budget dont ils disposent. Mais tous les organismes financiers n’ouvrent pas un dossier tant qu’un compromis de vente ne leur a pas été présenté.
Pour éviter de mauvaises surprises, l'acquéreur va souvent insérer des conditions suspensives dans le compromis de vente.

CONSEIL

•  Obtention d’un prêt. Le candidat acquéreur peut par exemple faire insérer une clause stipulant que la vente ne deviendra effective que si son prêt hypothécaire lui est octroyé. Faute de prêt (condition suspensive), la vente ne se fera pas. Et l’acompte lui sera restitué. Pour éviter les abus et les négligences, cette clause sera toutefois strictement balisée. On précisera notamment le délai dans lequel l’acheteur doit obtenir son prêt, un nombre minimum d’établissements financiers à contacter, etc. En cas de non-respect de ces obligations, vous pourrez réclamer l’exécution forcée de la vente ou la résolution devant un juge, pour obtenir des indemnités. Celles-ci atteignent en général 5 à 10% du prix de vente. C’est la raison pour laquelle les acheteurs sont en général tenus de verser un acompte.

Le problème peut aussi venir du côté du vendeur

• Hypothèque. Si de votre côté vous n'avez pas terminé de rembourser votre prêt, votre bien reste grevé d’une hypothèque. La clause prévoira que la vente est suspendue tant que le banquier ne donne pas son accord pour la mainlevée. Cela suppose que le prix de vente de l’immeuble est au moins égal au montant nécessaire pour le rembourser. Le candidat acquéreur refusera évidemment d’acheter un bien grevé d’une hypothèque. Et son banquier aussi puisqu’en cas de problème, il passerait après le banquier du vendeur…
   
• Annulation de la vente de commun accord ? Rien n’empêche l’acheteur et le vendeur de décider de commun accord d’annuler la vente. Mais attention, en Région de Bruxelles-Capitale, cette annulation n’est pas opposable à l’administration. Cela signifie que des droits d’enregistrement pourront donc être réclamés.En Régions wallonne et flamande, par contre, si les parties se présentent avec un accord signé ainsi que le compromis auquel elles ont renoncé, les droits d’enregistrement ne seront pas dus.

L’option d’achat, une alternative ?

L’option est une solution privilégiée lorsqu’une partie souhaite un délai de réflexion. Il s’agit d’un engagement unilatéral.
Le candidat acquéreur peut vous demander une option d’achat pendant un certain temps. Si vous acceptez et signez un tel document, vous vous engagez à ne pas vendre le bien à quelqu’un d’autre pendant une période donnée. Le candidat acquéreur n’est cependant pas obligé d’acheter le bien à l’issue de la réflexion. S’il souhaite acheter, il lui suffit de lever l’option.
Le candidat acquéreur peut lui aussi s’engager en faisant une offre d’achat. Il propose un prix que le vendeur se réserve la possibilité d’accepter ou non. L’offre doit aussi être limitée dans le temps. En général, le délai minimum est de 24 heures. Si le vendeur n’accepte pas l’offre de prix dans le délai fixé, le candidat acquéreur n’est plus lié.