Vente d’immeuble - vices du consentement
Le contrat de vente, et notamment de vente immobilière se forme par la seule rencontre des volontés. Le consentement est donc de l’essence même du contrat. Aussi, est-il nécessaire de s’assurer que ce consentement soit libre et éclairé, et donc qu’il n’ait pas été obtenu par vice.
En matière de vente immobilière, les vices de consentement les plus fréquents sont l’Erreur et le Dol.
a) L’Erreur peut constituer un vice de consentement entraînant la nullité de la vente si elle porte sur les qualités substantielles de la chose vendue. Il faut entendre par « qualités substantielles » les qualités qui ont déterminé l’acquéreur à acheter un bien déterminé. À titre d’exemple, la constructibilité d’un terrain.
L’Erreur doit également être excusable, c’est-à-dire que l’analyse de la situation ne permettait pas au contractant de s’en apercevoir (ce critère est apprécié in concreto, la capacité de chaque personne variant selon ses connaissances personnelles, son âge, son métier…). La preuve de l’Erreur pèse sur l’acquéreur.
b) Le Dol peut être défini comme étant toute ruse, tromperie ou manœuvre employée pour induire en erreur une personne afin de la conduire à contracter. Le Dol peut être également constitué par le fait de taire une information : on parle alors de « réticence dolosive ». Le Dol et la réticence dolosive doivent, tout comme l’erreur, porter sur des éléments déterminants du consentement de l’acquéreur, pour entraîner la nullité du contrat. Le Dol doit être prouvé par l’acquéreur.
L’acquéreur victime d’un tel vice du consentement pourra obtenir en principe la nullité du contrat, c’est-à-dire son annulation rétroactive, de sorte que le contrat est supposé n’avoir jamais existé. Cette action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la découverte de l’Erreur ou du Dol par l’acquéreur.
Il pourra également demander des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, et ce, en plus de l’annulation du contrat, ou bien à la place de cette annulation sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (l’erreur ou le dol étant supposés intervenir avant la conclusion du contrat). Une telle action en responsabilité se prescrit par 5 ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.