Durée et renouvellement d’un bail commercial
A l'échéance de chaque période de neuf ans ou plus, le preneur a le "droit" de renouveler son contrat de bail commercial.
Durée minimale de 9 ans. Pour rappel, la durée minimale légale d'un tel contrat doit être d'au moins 9 ans.
Et cette durée s'applique :
- aux locaux commerciaux. L'immeuble doit être affecté principalement à une activité commerciale ou artisanale;
- aux locaux d'habitation annexes
* si ceux-ci font partie du même immeuble que les locaux commerciaux;
* s'ils sont loués par le même bailleur (propriétaire,...);
* sans qu'un seul et unique bail ne soit nécessaire;
- aux locaux accessoires
* nécessaires à l'exercice du commerce;
* loués par le même bailleur ou dans le cas contraire, avec mention dans le bail de l'affectation commerciale.
Quant aux locaux donnés en sous-location à usage non commercial, ils ne sont pas soumis au renouvellement.
Attention, cette durée minimale de neuf ans ne vaut que pour la période initiale du bail. En effet, cette règle ne s'applique pas lors des renouvellements. Comme nous le verrons ci-après, le renouvellement peut être d'une durée autre que neuf années à condition que l'accord des parties - bailleur et preneur (le locataire originaire, le sous-locataire, le cessionnaire ou le représentant légal de ceux-ci) - sur cette durée soit constaté :
- par acte authentique ou
- par une déclaration faite devant le juge.
Début de la durée minimale du bail.
Cette durée minimale commence à courir à dater de l'entrée en vigueur effective du preneur dans l'immeuble et non à la date de conclusion du bail. Et les parties n'ont pas la possibilité de déroger à cette durée minimale, même si elles recourent à un acte authentique.
Droit au renouvellement.
C'est l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux qui stipule que le preneur a le droit d'obtenir,
par préférence à toute autre personne,
le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce,
- soit à l'expiration de celui-ci,
- soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement,
pour une durée de neuf années,
sauf accord des parties constaté :
- par un acte authentique ou
- par une déclaration faite devant le juge.
Ce droit est limité à trois renouvellements.
Dès lors, le juge ne peut lorsqu'il statue sur les conditions et modalités du renouvellement, imposer à ce titre (même dans sa mission d'équité) une durée autre que celle qui est prévue par la loi, à savoir 9 années.
Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.
Cela, ce sont les termes de la loi.
Droit de solliciter un renouvellement du bail.
Cependant, la Cour de cassation a, à de nombreuses reprises, réaffirmé que le preneur n'a pas, en principe, un droit à obtenir le renouvellement du bail, mais seulement un droit éventuel au paiement d'une indemnité d'éviction.
En réalité, le droit protégé au profit du preneur est celui de solliciter le renouvellement du bail commercial dans les conditions de fonds et de forme particulièrement strictes (voir autre article à ce sujet), et ce sans pour autant que celui-ci ne soit garanti d'obtenir ce renouvellement.
Ce droit au renouvellement doit être qualifié d'"éventuel" car le bailleur peut toujours refuser le renouvellement sollicité.
Ce refus se soldera, le cas échéant, par le paiement des indemnités d'éviction dont le montant variera selon le degré de légitimité du refus de renouvellement reconnu par la loi.
En fait, c'est ce principe qui explique que rien n'interdit au bailleur qui reçoit une demande de renouvellement de rechercher d'autres candidats locataires.
Fermons ici cette parenthèse et référons-nous, à nouveau, à la loi.
Droit préférentiel et pour un même commerce.
A l'expiration du bail, le preneur a le droit d'obtenir, de préférence avant toute autre personne (droit préférentiel), le renouvellement de son bail pour la continuation d'un même commerce (sauf convention contraire des parties).
Attention, la notion du "même commerce" n'exclut pas l'adjonction d'une branche accessoire et nouvelle à un commerce pour le surplus inchangé, si cette extension est consacrée par les usages.
En fait, le preneur (qui ne doit pas nécessairement être propriétaire du fonds de commerce) ne peut pas modifier la nature principale du commerce exploité. Il faut et il suffit qu'il puisse se prévaloir de la poursuite de l'activité.
Pas droit au renouvellement.
Et donc, il n'a pas droit au renouvellement :
- s'il a modifié le commerce en cours de bail, sans autorisation du bailleur. En fait, s'il a préalablement changé l'affectation sans l'accord écrit du bailleur, il a violé une des obligations élémentaires qui incombent au preneur : celle de respecter la destination des lieux;
- s'il exerce un commerce différent (même s'il est similaire à celui exploité initialement) de celui qu'il exerçait à la fin du bail. Il faut que ce commerce reste identique. La notion de commerce similaire n'est donc pas applicable ici;
- s'il a sous-loué à l'usage d'un autre commerce;
- a fortiori, s'il n'exerce plus de commerce du tout.
Trois renouvellements maximum. Il a le droit de demander trois renouvellements maximum consécutifs de son bail commercial (même si la durée du bail initial est supérieure ou inférieure à 9 ans).
Cette disposition est impérative; cela veut dire qu'il s'agit d'une disposition à laquelle il ne peut être dérogé dans le bail. En d'autres mots, une telle règle s'applique même si le bail contient une clause contraire. Dans ce dernier cas, la clause contractuelle du bail est nulle; elle n'a aucune valeur.
Le preneur ne peut donc prétendre à davantage que trois renouvellements, même si une clause contractuelle le précise et induit, par conséquent, le bailleur en erreur.
En d'autres termes, le preneur ne peut renoncer anticipativement, c'est-à-dire avant le délai légal pour demander le renouvellement du bail. Cependant, il est libre d'y renoncer si le droit au renouvellement est né bien évidemment. Il ne peut légalement renoncer à ses droits de demander les renouvellements de bail par la réglementation qui lui garantit trois renouvellements. Il ne peut même pas renoncer à l'avance à ce droit dans un procès-verbal de conciliation devant le juge de paix.
Par contre, le bailleur peut :
- renoncer au droit de refuser le renouvellement demandé par le preneur. Il a toujours le droit de refuser le renouvellement moyennant des indemnités qui varient selon les motifs invoqués ou
- invoquer tel ou tel motif déterminé dans sa réponse à une demande de renouvellement;
- obtenir l'intervention du juge de paix afin de déterminer les modalités du bail renouvelé.
Au total : 36 ans. Cela porte donc, sauf accord des parties, la durée théorique du bail à 36 ans au total : 9 ans (durée minimale du contrat initial) plus trois fois 9 ans (trois fois le renouvellement).
Ces renouvellements du bail peuvent aussi être conclus pour une durée inférieure, de l'accord des parties. Mais comme souligné plus en avant, cet accord des parties doit être constaté :
- par acte authentique (fait devant notaire,...) ou
- par une déclaration faite devant le juge.
Le bail ainsi renouvelé sera considéré comme un bail nouveau, mais qui ne sera, en fait que la prolongation de l'ancien bail. Cela présente un intérêt tout particulier, notamment quant à la détermination du nombre de renouvellements ultérieurs que le preneur sera autorisé à introduire.
Après les trois possibilités de renouvellement. Si le preneur a épuisé ses trois facultés de renouvellement et les a obtenues, c'est le droit commun en matière de bail qui doit s'appliquer. Bailleur et preneur retrouvent alors leur entière liberté contractuelle.
Si le preneur reste dans les lieux. Et si à l'expiration du terme maximum consenti (36 ans), le preneur est laissé dans les lieux ?
Dans ce cas, le bail commercial sera toujours qualifié de "renouvellé".
En d'autres mots, si, à l'expiration du terme du dernier renouvellement, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s'opère une tacite reconduction. Le bail est reconduit aus mêmes conditions, y compris la durée.
Mais attention, le preneur ne pourra jamais prétendre à ce que ce maintien dans les lieux lui ouvre à nouveau le droit de demander trois renouvellements.