Avec plus de 35 ans d’expérience et une approche personnalisée du droit, notre cabinet d’avocats à Namur propose un accompagnement sur mesure dans le domaine des baux civils et baux commerciaux. Nos experts en droit immobilier, droit commercial et droit des contrats interviennent pour vous guider à travers la législation relative aux durées de bail, renouvellements, indemnités d’éviction et autres spécificités juridiques.
Durée et renouvellement d’un bail commercial
À chaque période de neuf ans, le locataire (preneur) a le droit légal de renouveler son contrat de bail commercial. Il est important de noter que la durée minimale pour un tel contrat est fixée par la loi à neuf ans. Cette exigence de durée s'applique principalement aux cas suivants :
Locaux commerciaux : ces espaces doivent être principalement dédiés à des activités commerciales ou artisanales.
Locaux d'habitation annexes : ces locaux peuvent être inclus si :
- Ils se trouvent dans le même immeuble que les locaux commerciaux.
- Ils sont loués par le même propriétaire.
- Il n’est pas nécessaire qu’un seul et unique bail couvre à la fois les locaux commerciaux et d'habitation.
Locaux accessoires : ces espaces doivent être utilisés pour l'exercice du commerce et loués par le même bailleur, ou bien leur affectation commerciale doit être spécifiée dans le bail.
Il est également essentiel de comprendre que les locaux en sous-location à des fins non commerciales ne bénéficient pas du droit au renouvellement. La règle de la durée minimale de neuf ans est strictement appliquée uniquement pour la période initiale du bail. Lors des renouvellements, la durée du bail peut varier si les deux parties, le bailleur et le preneur (y compris le locataire initial, les sous-locataires, les cessionnaires ou leurs représentants légaux) s'accordent sur une nouvelle durée. Cette entente doit être formalisée :
• Par acte authentique : rédigé en présence d'un notaire.
• Par déclaration devant le juge : lorsqu'une déclaration est faite officiellement devant une autorité judiciaire.
Cette précision dans la formulation des baux commerciaux assure la protection des droits des locataires tout en offrant une flexibilité nécessaire pour les ajustements contractuels futurs.
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Début de la durée minimale du bail
Cette durée minimale commence à courir à dater de l'entrée en vigueur effective du preneur dans l'immeuble et non à la date de conclusion du bail. Les parties n'ont pas la possibilité de déroger à cette durée minimale, même si elles recourent à un acte authentique.
Droit au renouvellement de bail
Selon l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux, le preneur bénéficie du droit de renouveler son bail, par préférence à toute autre personne, pour la continuation du même commerce. Ce droit de renouvellement peut être exercé :
• À l'expiration du bail actuel,
• À l'expiration du premier renouvellement ou du deuxième renouvellement.
Chaque renouvellement peut durer une période de neuf années, conformément à la loi. Cependant, un accord différent peut être conclu entre les parties et doit être constaté soit par un acte authentique, soit par une déclaration faite devant le juge.
Ce droit est limité à trois renouvellements successifs. Lorsqu'il statue sur les conditions et les modalités de ces renouvellements, le juge est tenu de respecter la durée stipulée par la loi, soit neuf années, même s'il agit dans un esprit d'équité.
Il est important de noter que si l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement, la durée de celui-ci peut être limitée à la période restant à courir jusqu'à sa majorité. Ces dispositions visent à garantir la continuité et la stabilité des engagements commerciaux tout en respectant les termes légaux.
Droit de solliciter un renouvellement du bail
Bien que le preneur ait la possibilité de solliciter le renouvellement de son bail commercial, la Cour de cassation a régulièrement souligné que ce droit ne garantit pas l'obtention automatique du renouvellement. Le preneur bénéficie uniquement d'un droit éventuel à une indemnité d'éviction si le renouvellement est refusé. Ce droit au renouvellement doit être considéré comme conditionnel puisque le bailleur peut toujours refuser le renouvellement demandé. Ce refus pourrait entraîner le versement d'indemnités d'éviction, dont le montant dépendra du degré de légitimité du refus conformément à la loi.
Droit préférentiel et pour un même commerce
À l'expiration du bail, le preneur peut prétendre, avant toute autre personne, au renouvellement du bail pour continuer d'exercer le même commerce, sauf si une convention contraire a été établie entre les parties. Il est important de noter que la notion de "même commerce" inclut la possibilité d'ajouter une branche accessoire nouvelle tant que cette extension reste conforme aux usages commerciaux et n'altère pas la nature principale du commerce.
Conditions de non-renouvellement du bail commercial
Le droit au renouvellement du bail n'est pas automatique et peut être refusé dans les cas suivants :
- Si le preneur modifie le commerce exploité en cours de bail sans l'autorisation du bailleur.
- Si le preneur exerce un commerce différent à la fin du bail, même si celui-ci est similaire à celui initialement exploité. Le commerce doit rester identique à celui convenu au début du bail.
- Si le preneur sous-loue les locaux pour un usage autre que commercial.
- Si le preneur cesse toute activité commerciale.
Le preneur a le droit de demander jusqu'à trois renouvellements consécutifs du bail commercial, indépendamment de la durée initiale du bail. Cette règle est impérative et ne peut être modifiée par aucune clause du bail. En cas de clause contraire, elle serait considérée comme nulle. Le preneur ne peut renoncer anticipativement à ses droits de renouvellement avant le délai légal, mais peut renoncer à ces droits une fois le droit au renouvellement effectivement né.
Droits et pouvoirs du bailleur
Le bailleur a le droit de :
- Refuser le renouvellement pour des motifs spécifiques, qui doivent être clairement justifiés. Le refus peut entraîner le paiement d'indemnités de la part du bailleur, dont le montant variera selon les motifs invoqués.
- Accepter le renouvellement ou demander l'intervention du juge de paix pour définir les nouvelles conditions du bail renouvelé.
Modalités de formalisation des accords de renouvellement
Tout accord de renouvellement de bail, que ce soit pour une durée supérieure ou inférieure, doit être formalisé par acte authentique devant notaire ou par déclaration devant le juge. Le bail renouvelé est considéré comme un nouveau bail, mais en pratique, il s'agit d'une prolongation de l'ancien bail, ce qui a des implications importantes pour la détermination des possibilités de renouvellements futurs.
Conséquences après trois renouvellements
Après avoir exercé les trois possibilités de renouvellement, si le preneur reste dans les lieux à l'expiration du terme de 36 ans sans opposition du bailleur, le bail est tacitement reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée. Il est important de noter que ce maintien dans les lieux ne réinitialise pas le compteur de renouvellements ; le preneur ne peut pas prétendre à trois nouveaux renouvellements.
Tacite reconduction et ses effets
En cas de tacite reconduction après la période de 36 ans, le bail continue sous les termes déjà établis sans initiation d'un nouveau cycle de renouvellements, sauf accord contraire entre les parties. Cette situation maintient le bail en vigueur sous les mêmes conditions précédemment agréées.
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